１ 海外不動産投資と日本国内の不動産投資の違いとは
日本国内の地価は上昇に転じ、マンションなどの価格も上昇しています。しかし、日本国内で不動産投資を行う場合、多くが賃料による収益を確保するインカムゲインを目的としています。対して海外不動産投資の場合には、インカムゲインのほかに値上がりが期待できるキャピタルゲイン狙いを目的とするケースも多いものです。
まず日本国内の不動産の場合、戸建て住宅でもマンションでも、土地の持分はそれほど多くありません。地価が上昇しても、建物の経年劣化が上回ることで、値上がりはさほど期待できないということです。
さらに少子高齢化と人口減少を背景に、不動産需要も今後は減少が予測されるので、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は難しいといえます。
一方で海外不動産の場合、まず欧米のように建物の価値が落ちにくい物件は、築年数にかかわらず値上がりが期待できます。メンテナンスがしっかりしているので、新築時よりも高値で売買される中古物件が多いからです。
そして東南アジアのように経済成長の大きな国の場合、非居住者でも購入できるコンドミニアムは値上がりが期待できます。これは高い経済成長率に伴い、不動産相場が大きく上昇しているのが理由です。
つまり購入してから数年で、売却益を狙った投資が可能というわけです。
2 海外の不動産事情は？
日本の不動産物件事情として最近では自然災害が多く、自分の住みたい地域の地盤や気候などもしっかり下調べをしなくてはいけません。
また、ご近所トラブルに巻き込まれないように事前調査も必要です。実際に管理人は以前日本の不動産を購入しましたが、近くに幼稚園や大きな公園があると車の無断駐車が多くストレスになる事も多々あります。
一方で海外不動産となると日本のようにマンションへ住んでいてご近所付きあいが面倒といった事はありません。海外にマンション（海外ではコンドミニアムと呼ぶ）を持つ事は一つのステータスと言うことも出来るのです。
海外不動産の中でも日本人に人気の国がタイのバンコクです。タイのバンコクは世界で４番目に日本人が多く住んでいる事で有名です。親日の国でもあるのでタイ国に不動産投資をする投資家もたくさんいます。また、比較的利回りも良い数字が出ているので不動産投資をするにも最適。バンコク 不動産を購入して賃貸で貸し出し家賃収入を得る日本人大家さんがたくさんいます。日本でマンションを購入して賃料を得るよりもタイでコンドミニアムオーナーになった方がよっぽど利回りも良く楽に運用をする事ができるのです。
日本の不動産物件は自然災害や地盤調査等もしなくてはいけない。
海外では地震の少ない地域や気候が安定している国の不動産は安定しており、また、国によっては不動産購入価格がとても安価となっています。
このサイトでは、不動産を購入する際の知識や経験談、そして日本の不動産物件のみでなく海外の不動産事情にも注目をする為にご利用下さい。
3 東南アジアの不動産が人気
またタイのバンコクだけでなく日本から飛行機で７時間離れた東南アジアの国、マレーシアも不動産熱が高く、今でも海外不動産の投資先として人気があります。
マレーシアの不動産のケースは価格が安いということです。
その国の土地価格や物件の価格によって違うので、一概にどのくらい安いのかということを比較するのは難しいのですが、例えば首都のクアラルンプールで、東京都同じような物件を比較すると確実に安い価格で購入することが出来ます。
クアラルンプールの中でのひときわ混み合うようなKLCCやブキビンタンといったところの不動産でも同様のことがいえます。
でもマレーシアの不動産に注目する人が多く、不動産投資先として利用する人が後を絶たないので、マレーシア政府は外国人の購入条件をとても厳しくしています。
５年前くらいはまだ不動産投資をするのはそれほど難しくはありませんでした。また基準最低価格も低く、ちょっと頑張れば購入できるという物件もあったのです。
しかし今は最低価格も引上げされ、購入が難しくなりました。しかし購入が出来ないわけではありません。実際にエージェントなどを通して不動産投資する人は後を絶たないのですから。
しかし、マレーシアの不動産事態に問題があることもまた事実です。それは不動産投資の過熱化でどんどんアパートメントやコンドミニアムがたつようになり、実際、今も建設中であるところがとても多いです。
それに伴ってショッピングモールなどの商業施設も増えています。それが一つの問題となり、適度に増えるのならいいのですが、増えすぎで逆に空室が目立つこともあるのですね。
それは地元の人ですら投資目的で購入するけれど、結局コンドミニアムが出来てみたら、誰も借り手がいない、結局空室のまま時間が過ぎていくということがあるのです。
またマレーシアではGSTという税金６％が２０１５年からかかるようになりました。この影響で物価は少しずつ上昇し、数年前からは大きく変化しました。
それに伴い、不動産のベース価格も少し上昇を見ています。以前の価格だったら購入できたけれど、今の価格だったら購入はできないという若い年齢層も少なくありません。
そのためにその当時に作っていたコンドミニアムが建設途中のまま終了を迎えることもあります。また建設後もなかなか人が入らずということもあるんですね。
それらは全て不動産投資のリスクにもなりますが、やはり海外の不動産投資をする時には、その国の動向をしっかり見て選択することが大切だと言えます。
4 海外不動産の利回りと国内不動産の利回りの比較
不動産投資の利回りには、いくつかの算出方法があります。まず物件価格に対しての家賃収入の割合を示す表面利回りのほかに、ローン金利や管理費、税金などを考慮した実質利回りがあります。そして節税による税金の還付や売却益などを考慮した、最終的な投資利回りです。
通常、物件自体の比較に用いるのは表面利回りです。そこで日本国内と海外の不動産のおける利回りを、表面利回りで比較してみます。
不動産投資はエリアや物件によって投資利回りが異なりますが、目安となるデータは公開されています。
世界中の不動産に関するデータを集めて公開するGlobal Property Guideというサイトがあります。まず日本の東京における利回りですが、2017年5月のデータは平均で2.66%となっています。エリアごとに見てみると、千代田区が2.39%、渋谷区が2.45%、港区が2.66%で中央区が4.44%のようになります。
対して海外の利回りを見てみましょう。主な欧米、東南アジアの国をピックアップしてみます。最後の年月は、最終更新年月です。
アメリカ(ニューヨーク) 2.91% (2017.6月)
フランス(パリ) 2.79% (2017.8月)
ドイツ(ベルリン) 2.95% (2017.6月)
イタリア(ローマ) 3.92% (2018.8月)
ウクライナ(キエフ) 9.09% (2007.1月)
イギリス(ロンドン) 2.71% (2018.6月)
インドネシア(ジャカルタ) 7.40% (2018.7月)
フィリピン(マニラ) 6.13% (2016.10月)
タイ(バンコク) 5.13% (2015.4月)
マレーシア(クアラルンプール) 3.72% (2017.11月)
シンガポール 2.54% (2016.5月)
香港 2.35% (2018.4月)
中国(上海) 2.10% (2018.3月)
※ ウクライナはかなり古いデータです。インフレ率の高さに対して不動産相場が低下しているので、相対的に利回りは上昇しています
こうして見ると、欧米の先進国は日本とさほど利回りは変わらないことがわかります。対して東南アジアは利回りが高いことがわかるでしょう。
先進国は物件価格の上昇に対して、インフレを反映した賃料の上昇率が低いことが、表面利回りの低さにつながっています。
それに対して東南アジアは人口の増加による住宅需要の増加が、物件価格の上昇率を上回る結果となっています。もっとも、海外の非居住者が購入するコンドミニアムは、ほとんどが海外からの駐在員や富裕層を賃借人の対象とするものです。そしてコンドミニアムの建設増加に伴い、表面利回りは低下傾向にあります。
ただし、これは賃貸利回りの話であって、節税効果やキャピタルゲインを考慮すると、日本国内と海外不動産の別の違いが見えてきます。
たとえば欧米の場合、日本よりも土地に対する建物の比率が高いので、減価償却費を多く計上できます。つまり納税額が多い人ほど節税効果か大きく、投資利回りは高くなるでしょう。
東南アジアは売却時にキャピタルゲインを得ることで、投資利回りを上昇させます。さらに東南アジアのコンドミニアムの場合、施工前に安く購入できるプレビルド物件があります。これは完成後に売り出す価格よりも数割安い金額で購入できるので、売却時の利益も投資利回りに上乗せできるでしょう。
もちろん海外不動産投資はこのようなメリットばかりではありません。注意すべきリスクもいろいろとあります。
5 海外不動産のリスクとその回避方法
海外不動産は日本国内とは異なる商習慣の国で運用するので、思いもよらないリスクもあります。たとえば日本では中古物件を購入する場合、仲介する不動産業者に任せればトラブルが起きることはまずありません。
しかし、海外不動産の場合には買い手側でしっかりと確認をしなければ、不払いなどが残った物件を購入することにもなりかねません。税金の不払いがあれば、購入者が支払う義務を負います。国によっては弁護士に依頼して、物件購入時におけるチェックをするとよいでしょう。
あるいは東南アジアに多いプレビルド物件(施工前に安く購入できるコンドミニアム)は、物件が完成しないリスクがあります。
これは、デベロッパーがプレビルド販売で集めたお金を資金にして工事を行うことが原因です。プレビルド時に売れ行きが悪ければ、工事に必要なお金が集まらないので、建設を続けることができません。このような事態を避けるためには、デベロッパーの財務状態などを調べる必要があります。
ほかにも為替に関するリスクにも注意が必要です。
6 為替リスクを理解しよう
海外不動産を購入する場合、基本的には現地のお金で支払いし、賃料も現地のお金で受け取ります。もし現地通貨が日本円に対して下落すると、受け取る日本円が少なくなってしまいます。
たとえばマレーシアの物件を購入して、賃料を現地のお金であるリンギットで受け取るとします。2019年3月22日時点でのレートは、1リンギット＝27.11円です。もし100,000リンギットを受け取れば、そのレートなら271,100円を受け取ります(換金手数料などは考慮していません)。もしリンギットが対円で下落し、1リンギット＝26円となれば、同じ100,000リンギットでも260,000円にしかなりません。
東南アジアのような新興国は高い政策金利を背景に通貨も上昇していますが、経済成長が鈍化するようなことがあれば現地から投資マネーが引き上げられ、通貨も売られて下落します。
さらに物件の売却時に、購入時よりも現地通貨が対円で下落していると、為替差損が発生します。そのため、海外不動産を購入する際には、現地の経済に関しても勉強が必要です。
7 海外不動産の所有権に関して
日本の不動産は当然のように土地を購入できますが、海外不動産の場合には非居住者は土地を購入できないことがあります。
たとえば欧米では土地も購入できるので、減価償却効果の高い戸建て住宅も購入できます。しかし、不動産相場の上昇が続く東南アジアでは多くの場合、土地を所有することはできません。
東南アジアのような新興国では、非居住者である外国人は土地を購入できないか、購入できても制限を設けられているケースが多いものです。これは外資によって土地を購入され、地価が大きく上昇することで自国民が住める場所がなくなるのを回避するためです。
また地上権も、新興国の場合には無いケースが多くなります。つまり戸建て住宅を入手するとことは、ほぼ不可能ということです。
さらにコンドミニアムの場合、一棟の中で海外の非居住者が購入できる割合が制限される国もあるので注意しましょう。場合によっては、外国人に売却できないケースがあるということです。
8 海外で不動産購入後、売却する時にお金はどのように日本に持ち帰ればよいか？
海外の不動産投資で得た収入、たとえば家賃収入や売却益などは、現地で税金を納めたのちに日本の銀行へ送金することになります。
このような海外送金には、いくつかの手数料が発生します。まず送金手続きをする銀行に支払う手数料、そのお金を中継したり受け取ったりする銀行の手数料、そして為替取扱手数料です。ただし外貨のままではなく、円建てで送金する場合には、為替取扱手数料はかかりません。
現地で日本円に両替しておくか、あるいは現地通貨で送金して日本で両替するか、どちらかを選択することになります。これは手数料の安い両替所で換金するのが基本ですが、日本国内よりも現地で両替しておいた方が得である場合があります。事前にチェックしておくとよいでしょう。
もうひとつ注意したいのが、現地通貨を国外に持ち出せない国があることです。たとえばベトナムの通貨は、そのまま日本に送金できません。
この場合には、現地の銀行口座にお金を預けておいて、クレジットカードの引き落とし先に指定するなどの工夫が必要です。
9 海外で大家さんになる為にはどうしたら良いのか。
日本の不動産市場は飽和状態となっており、利回りが10％以上になる物件はほぼ購入する事は難しい状態です。しかし、海外の不動産事情はどうでしょうか。
海外には利回りが高い不動産物件が沢山あるのです。海外の不動産物件を購入して大家になる事はさほど難しくない時代がやってきました。
特に東南アジアの不動産物件はまさに投資投資の時期に来ています。
一方日本では、年末にご家庭で良く出る話題として、宝くじに当選したらという話があります。
そして億単位のお金が当たったら、自分の好きな土地で不動産の購入をして素敵な家を作るという話が出るものです。
海外で不動産投資を行い、家賃収入で暮す事も十分に可能です。
10 まとめ
海外不動産投資は国内不動産と比べると、注意すべき点がいろいろとあります。遠く離れた国の不動産なので、管理についても注意が必要です。しかし、そのようなリスクを上回る高い投資利回りが期待できるのが魅力です。不動産投資での資産運用を検討するのであれば、海外不動産もチェックしてみてはいかがでしょうか。